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万科中天城市花园

别名:翰林城市花园
综合评分: 4.33分 价格:4.20分 地段:4.34分 配套:4.23分 交通:4.39分 环境:4.48分 点评赚积分,马上点评!
价格:2  地段:3  交通:4  配套:2  环境:2

万科中天城市花园用户分析报告:
从了解项目至今,已有半年之久。我老婆就在项目不远处的工厂上班,离项目2公里,自从结婚后,也有了自己的孩子,考虑到小孩子上学,确实不想再租房子住了。如果能买到在她工厂上班周边比较好的楼盘,何乐而不为。于是便到处看房子。从万科的翡丽山,到西平其它的大大小小的楼盘都看过过了。也做过对比。根据我从事与房地产行业有关的工作,对这个楼盘做一个比较中性的理解与点评。以下言论仅供参考,希望大家共同交流。

看房过程:
从3月份至今,每次我都开车从那边兜一圈,工程进度还算比较快,4月份我们参加了万科中天城市花园的产品推荐会,确实从产品,户外,三好住宅的定义出发,确实是个好房子。5月份我们参加了样板房的开放仪式,开放当天,人山人海,还要排队才能看房了,从二个户型的的样板房来看,户型还算方正。属于精装的交楼标准。于是就和销售人员经常保持着联系,问什么时候认筹,什么时候开盘,价格如何,合同如何签约(这里有个双合同风险,后面会说到)。然后一直等到了6月份。儿童节来啦,还不开盘。

SWOT分析:(哈哈,原谅我的职业病)
S--优势分析:
户型:
92-115平,二种户型,各有千秋,综合来说,92平户型占比70%,属于主力户型,户型其实也有说服务,三房够用。看样板房的时候,许多小细节打动了我,比如厕所的马桶边上配置了一个防水的充电插座,主卧的窗户抽拉式柜子设计等。许多细节和用户体验还是非常不错的。
交通:
为什么我把交通列在优势这一块,相信许多朋友不理解,这里并不是交通核心地段,这里说清楚的是,我对交通的理解为我想去的地方方便不方便,一是,这里的交通去我老婆工厂上班方便,二是去我上班的地方方便(我每天开车走107)。以此作为参考标准。
周边配套:
同沙水库生态园,离项目1公里,走路开车都可以,我每个周末都约几个人去同沙水库钓鱼,上周还约了十几个去那里烧烤,确实,环境优美,风景宜人,去那里骑单车,看看风景,陪孩子一起嬉戏,是个好地方,这是个优势。
至于其它的水溓山,西平水库就不太能算这里的配套了。
教育:
周边是东莞高级中学,东莞一中,东莞体育学校,再远一点是东莞科技学院(大学城、在西平水库、西湖公园那边)这些教育资源也不算核心优势,因为能不能就读,还得看你的本事。哈哈

W--劣势分析:
环境:
周边工厂+脏乱差,暂时来说,并算不上最宜居的小区,至于其它朋友说的什么垃圾焚烧厂,我去看过,当时去的时候,并没有发现什么异味,下次我再亲自去几次。
高压电线从小区东面平行而过,可想而知,靠近高压线的这几栋户型肯定属于第一期的产品,并且价格也需要低,因为一般开发商的作法就是,低开高走,不太好的产品先去化。
价格:
销售人员说是1.8-2万每平。这个价格不算低,有点小贵,特别是东莞的限购限贷政策出来后,开发商迟迟不开盘,估计也是想观望市场,担心开盘后销量不好,影响口碑
合同:
这个是非常大的劣势,万科的这个精装户型确定使用又合同的签约形式,大家一定要分清楚,双合同对于你的影响是什么,开发商通过采用商品房合同+装修合同的二合同做法,来降低开发商备案的价格,从而符合政策要求。但对于购房者来说,双合同意思着首付款和相关的手续费会加多。(具体影响请大家百度或咨询相关人士)
商业:
周边没有大型商业中心,而离得最近的西平时代城,我们每个周边都去的,那里只能算得上是小型的商业中心,但确是整个西平的商业主要中心。而项目周边的几乎没有商业,当然,有一个比较大的牛山菜市场,买菜的阿姨确实方便了许多(我们每次都去那里的)。

O--机遇:
作为万科品牌开发商,第一个三好住宅,选择这里投资或者居住,都是一个很好的机遇,一是这个片区未来也会慢慢转型为宜居的片区,二是周边没有大型商业中心,万科的商业都为西平注入新的生命力。作为在牛山附近上班的劳动者来说,买在这里确实是首选,周边没有大型商业楼盘。改善型居住是个好的机会。

T--挑战:
对于置业来说,价格偏高,投资需谨慎。
对于自住者来说,离得近的可以考虑,离得远的需要综合考虑,毕竟周边的环境,配套,还是需要三至五年来完善的。

总结:
结合这几个月,与项目零距离的接触,这是一个属于我比较中意的楼盘,一是我们上班离 项目近,二是万科的品牌,三是户型,四是同沙水库。
当然,项目的双合同,价格,教育等因素确实需要慎重考虑。毕竟,买房,对于普通家庭来说,可能是一辈子唯一的一次选择,也是最重要的选择之一。
祝愿大家买到好的房子。

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2017-05-31 10:47:23  来自 PC楼盘详情页

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价格:3  地段:3  交通:3  配套:3  环境:3

我去看过不下3次,包括看样板间以及周边环境交通,92的户型确实可以,利用率高,而且储物空间也挺多,周边有学校,以后孩子能上学方便。两大小区片区+一个商区的规划也很好。但是厨房小,房间最多就一张床和一个小柜子。我现在最纠结的是,据说是双合同,也就是房屋合同和装修合同组成购房合同(个人推测是为了规避备案价过高批不下预售价格的问题,所以做双合同,然而,双合同国家明令禁止违法),担心双合同对我首付个贷款月供有影响。另外!!!!!城市花园小区离东莞垃圾焚烧厂直线距离是3.5公里,离东莞市殡仪馆直线距离大概3.7公里(这两个都在水濂山公园内),关乎身体健康,我觉得一定要科学考究,所以查了很多关于关于垃圾焚烧厂安全距离的法规和国际标准。德国的研究表明,离排放源距离1.1公里-2.1公里,二恶英(因焚烧带来的最重要最可怕的致癌物质)的沉淀含量最高。欧盟标准是垃圾焚烧厂上风向3公里可能影响人体健康。西班牙流行病学,称废弃物焚烧厂5公里以内,附近城镇居民癌症死亡风险偏高,统计数据结论证明。所以,是不是这个盘离垃圾焚烧厂太近了。而且,东莞吹东南风比较多?城市花园就在焚烧厂正北,下风口?会不会影响更大?这点不确定。最后,其实垃圾焚烧厂最重要的是排放技术,排放若真的科学,按标准操作,释放出来的二噁英的量会很少,但是,我不能确定水濂山这个焚烧厂的排放标准是否已经ok。以及,最最后,以前在一中读书的朋友说,周边会有人露天烧树叶,皮革垃圾,常有恶臭。我也有点怕,臭是一方面,另外,露天焚烧未处理的垃圾,其实产生对的二噁英是最大最多的。有谁了解垃圾焚烧厂的未来规划吗?会搬迁吗?交流一下

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2017-06-16 23:17:54  来自 iPhone客户端

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双合同存以下风险:

风险一:高额首付增加资金负担

签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二:装修由开发商验收,质量难保证

在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。而据业内人士透露,买房时提供的装修合同上的装修公司,大多与开发商有裙带关系。那么开发商是否会负责任地为业主检验装修质量?

另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。

风险三:出售房产时将面对更高税费

此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。

例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万—150万)×20%)。但是此房产在购买时签订的是“双合同”,购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万—100万)×20%),税费一下子翻了倍。

风险四:违反政策,扰乱市场

近住建委人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策。

同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。

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2017-06-26 10:11:03  来自 PC楼盘详情页

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价格:1  地段:2  交通:2  配套:2  环境:2

有人去看了吗,什么价格啊?分享下谢谢

2017-05-30 23:13:12  来自 Android客户端

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价格:1  地段:4  交通:5  配套:2  环境:4

备案价出来了。1.7W起步。。。三房的约160W起。四房的200+W 。平来以为咬咬牙可以接受三房的。但销售说备案的只是毛坯价。。。装修的另算。哎!看来,买这里的计划又得取消了。现在东莞限购了。还有多少人有资格的人能买得起房的?

2017-06-22 16:36:47  来自 PC楼盘详情页

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价格:3  地段:1  交通:2  配套:1  环境:2

为什么不开盘?想卖高价又怕接高价的傻子少了吧

2017-05-31 22:11:34  来自 iPhone客户端

回复(2 有用(8)

价格:3  地段:3  交通:3  配套:4  环境:3

去看了样板房,万科的装修确实不错,入户的收纳,卧室飘窗可以升降,主卧衣帽间的收纳,横庭设计里面还有一个餐厅工作台,可以放豆浆机之类的,感觉房子的设计很用心了,

2017-05-31 08:11:15  来自 iPhone客户端

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价格:1  地段:1  交通:2  配套:1  环境:1

销售联系我要我提交户口本等资料,是什么意思,说不提供到时就买不了,说现在登记的人太多了,价格2w+ ?

2017-06-11 15:11:23  来自 Android客户端

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价格:2  地段:2  交通:1  配套:1  环境:1

去看了两回,旁边三旧改造,每个三五年好不了,新生儿可受不了这个刺激,再说环城路,每天好多大货车经过,他们都不踩油门的,危险系统比别的高,上学又很远,据说东莞八小倒数第一

2017-06-16 13:45:26  来自 wap

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价格:4  地段:3  交通:4  配套:3  环境:3

这个双合同也是一个硬伤,首付款和税费比原计划要高出不少。

2017-06-01 20:36:51  来自 Android客户端

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价格:2  地段:2  交通:2  配套:2  环境:1

还不开盘?改府也不管下?

2017-06-01 11:19:35  来自 iPhone客户端

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价格:3  地段:3  交通:3  配套:3  环境:3

据说备案价1.7万,不知道是不是真的

2017-06-23 06:46:48  来自 iPhone客户端

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价格:2  地段:3  交通:3  配套:2  环境:2

感觉一般,还在拖着,再看看吧。

2017-06-07 19:50:49  来自 wap

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价格:4  地段:3  交通:2  配套:2  环境:2

要配套没配套,要商业没商业,只有垃圾场和殡仪馆

2017-06-25 00:22:02  来自 iPhone客户端

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价格:1  地段:2  交通:2  配套:3  环境:3

有没有大咖对高压线了解的,旁边的高压线电磁辐射到底影响多大,伤害人体吗?

2017-06-24 23:29:25  来自 iPhone客户端

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价格:1  地段:1  交通:2  配套:1  环境:1

通过本人实地踩盘和参观样板房之后,总结优缺点如下:
缺点:
1、价格:据销售说1.8-2w,这个价格绝对贵了,性价比不高;
2、地段:属于牛山钟屋围,周边全是工厂和城中村,旁边还有高压线,环境和治安绝对好不了哪里去;
3、交通:虽说就在环城路与国道107旁边,但是环城路经常堵成狗,107大货车太多,离R1线的东城南站或水濂山站都超过2km,太远了,再说R1不知道猴年马月开通了。还有旁边就是东莞一中、高级中学,周末节假日绝对堵死,路上全部是接送小孩的私家车,估计出个小区都要半个小时以上。
4、配套:应该是最差的了,周边啥商业都没有,都是城中村的小店,购物非常不方便,开发商还标明西平商圈,从这边去西平非常不方便,需要绕路,经山湖路到绿色路,再到西平,至少30分钟以上,再说西平商圈有啥?就一个家乐福而已,真没明白西平有啥可以支撑那么高房价,都是中介炒的;关于旁边的东莞一中和高级中学,这是全市统一招生的,需要考的,考不考的进去看个人本事,和万科没半毛钱关系。还有规划的东城八小,八小是公认的公立学校中办学质量差的学校,不信自己可以去了解。
5、环境:属于三旧城中村,环境可想而知,虽说旁边是同沙生态公园和西平水库,你去看看西平水库就知道环境有多差,另外据同事老婆(隔壁东莞一中老师)反馈,那边有垃圾焚烧厂,白天经常有臭味,尤其晚上更臭,反馈了十多年也没解决。
优点:
1、万科品牌,万科物业有一定号召力;
2、户型利用率挺高,装修比较不错。

综上,最多最多1.5w/平不能再多了。
认同的可以点赞,希望可以给大家一个参考!

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2017-05-16 11:29:34  来自 PC楼盘详情页

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价格:1  地段:1  交通:1  配套:1  环境:1

两梯六户、楼层还高,早晚高峰等电梯等死人;周六周日上万学生返校堵死人;高层听五环路车躁、吵死人;离地铁口走路至少25分钟,走死人!两所学校全市招生,与各位没半毛钱的关系!

两梯六户、楼层还高,早晚高峰等电梯等死人;周六周日上万学生返校堵死人;高层听五环路车躁、吵死人;离地铁口走路至少25分钟,走死人!两所学校全市招生,与各位没半毛钱的关系!

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2017-04-26 07:33:20  来自 PC楼盘详情页

回复(6 有用(32)

价格:4  地段:5  交通:5  配套:5  环境:5

亲,这个楼盘怎么任何项目都有好有不好,主要考虑什么是你需要的房子,个人觉得跟西平一路之隔是很近,但是逼近不在西平核心区,虽然会塞车但不是每天都塞车,环城路 107都是大动脉,从出行角度考虑开车去哪都很快上快速干道很重要,周末玩逛同沙、植物园倒是真的方便,只是楼下少了些商业配套,其实去西平也可,总之看了很多房,总之什么都好的都贵买不起,我的需求就是在城区买个三房,总价不要太高,样?快来说两句!

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2017-04-04 18:20:04  来自 wap

回复(5 有用(23)

价格:2  地段:1  交通:1  配套:1  环境:1

缺点:1.后面就是牛山公墓!2.几公里处就是东莞殡仪馆!3.不远处有个垃圾焚烧场!4.对面是两个中学,是中学!不是小学!认真看了看地图,这边要读小学还是比较远的!5.这里属于城中村地带,比较乱!!6.这种户型不太喜欢!虽然使用率高,但是四门归厅的户型表示很不好看!

2017-05-10 21:55:51  来自 PC楼盘详情页

回复(2 有用(27)

价格:1  地段:1  交通:2  配套:1  环境:1

通过本人实地踩盘和参观样板房之后,总结优缺点如下:
缺点:
1、价格:据销售说1.8-2w,这个价格绝对贵了,性价比不高;
2、地段:属于牛山钟屋围,周边全是工厂和城中村,旁边还有高压线,环境和绝对好不了哪里去;
3、交通:虽说就在环城路与国道107旁边,但是环城路经常堵成狗,107大货车太多,离R1线的东城南站或水濂山站都超过2km,太远了,再说R1不知道猴年马月开通了。还有旁边就是东莞一中、高级中学,周末节假日绝对堵,路上全部是接送小孩的私家车,估计出个小区都要半个小时以上。
4、配套:应该是最差的了,周边啥商业都没有,都是城中村的小店,购物非常不方便,开发商还标明西平商圈,从这边去西平非常不方便,需要绕路,经山湖路到绿色路,再到西平,至少30分钟以上,再说西平商圈有啥?就一个家乐福而已,真没明白西平有啥可以支撑那么高房价;关于旁边的东莞一中和高级中学,这是全市统一招生的,需要考的,考不考的进去看个人本事,和万科没半点钱关系。还有规划的东城八小,八小是公认的公立学校中办学质量差的学校,不信自己可以去了解。
5、环境:属于三旧城中村,环境可想而知,虽说旁边是同沙生态公园和西平水库,你去看看西平水库就知道环境有多差,另外据同事老婆(隔壁东莞一中老师)反馈,那边有垃圾焚烧厂,白天经常有臭味,尤其晚上更臭,反馈了十多年也没解决。
优点:
1、万科品牌,万科物业有一定号召力;
2、户型利用率挺高,装修比较不错。

综上,最多最多1.5w/平不能再多了。
认同的可以点赞,希望可以给大家一个参考!

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2017-05-18 12:17:06  来自 PC楼盘详情页

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